임대인의 정당하지 않은 계약갱신청구권 거부 대처 실제 사례

계약갱신청구권의 사용이 가능하지만 정당하지 않은 방법으로 갱신을 거부당하였을 때 대처하여 실제로 재계약을 이루어낸 저의 실제 사례입니다. 아직 계약갱신청구권이 낯설거나 잘 모르시는 분은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.

 

임대차 3법의 세입자 계약갱신청구권 행사 방법

글을 쓰는 현 시점에 저도 전세기간이 만료되어 이번에 새로 바뀐 집주인으로 부터 이번 계약을 끝으로 퇴거를 해달라는 요청을 받았습니다. 그런데 퇴거를 요청하는 내용이 현재 살고 있는 집의 노후화로 수리하기 위해서라고 하더군요. 전혀 임대차 3법을 모르시고 막무가내 주장을 하니 답답하기도 하고 어이가 없었습니다.
이전 임대인은 10년 넘는 기간 동안 전세 보증금도 올리지 않았고 묵시적 계약으로 살아왔기에 이번에 계약갱신요구권을 사용하겠다고 하니 건물 수리를 목적으로 하면 저의 권리를 거부할 수 있는 권리가 있다고 하시더군요.
그래서 법적으로 안전상의 우려는 없고 집주인이 리모델링을 하여 월세를 놓기위해 거부하는 것은 정당하지 않다는 것을 말씀드리고 계약갱신청구권을 사용하겠다고 하니 법대로 하겠다고 큰소리를 치더군요. 저도 전혀 법적으로 문제가 없기에 법적으로 진행하시라고 한 뒤 전화를 끊었습니다.
지금부터 어떻게 대응을 하였는지 알려드리겠습니다.

 

 

1. 임대인이 임대차 3법 및 계약갱신청구권(계약갱신요구권)을 제대로 알고 있는지 파악하세요

• 저는 올해 8월이 현 거주지의 전세 만기시점입니다. 3월부터 건물 복도 및 입구 등을 리모델링을 하기에 집주인이 바뀐 것을 알았습니다. 물론 당시에 집주인은 현 거주자들의 편의를 위해서 공사를 한다고 불편함을 끼쳐 죄송하다고 하였죠. 그런데 올해 초에 새로 바뀐 집주인에게 계약이 약 2개월 하고 10일 정도 남긴 상태에서 현 거주지의 리모델링을 이유로 퇴거 요청을 받았습니다.
• 어떻게 대처했을까요? 그동안 사용하지 않았던 계약갱신요구권을 당연히 사용해야죠. 법에도 명시가 되어 있다고 저의 권리를 사용하겠다하니 이에 집주인은 발끈하고 말을 얼버무리더니 법대로 하겠다며 화를 내고 전화를 끊습니다. 과연 임대인이 임대차 3법 및 계약갱신청구권을 공부했다면 수리를 이유로 계약 종료를 하겠다고 했을까요? 수리를 한다 하면 세입자 입장에서는 당연히 리모델링해서 새로운 세입자를 받겠구나 하고 알지요.
• 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 조항 중에 실거주가 아닌 이유로 퇴거를 요청하면 대부분 법을 제대로 숙지하지 못한 경우가 많습니다. 이럴경우 너무 걱정하실 필요 없이 문자로 계약갱신청구권을 사용하겠다고 증거를 남기세요. 물론 임대인의 실거주 외에 나머지 조항에 세입자가 걸릴 이유가 없는 계약 상태일 경우가 되겠지요.

 

2. 임대인이 법을 모르고 막무가내일 경우에 이렇게 증거를 남기세요.

• 전화상으로 임대인과 길게 대화하는 것은 좋지 않습니다. 임대인과 임차인 중 한명은 분명히 감정이 상해있지요. 아니면 둘 다 감정이 격해져서 제대로 된 논리를 펴기 힘듭니다. 저는 문서로 정리하여할 말만 문자로 보냈습니다.

 

 

계약갱신청구권 행사 답변

• 이렇게 법제처에 있는 조항에 하나씩 반박을 하여 계약갱신청구권 행사 답변을 달아서 임대인에게 전송하였습니다. 임대인이 법무사를 찾아 법대로 한다더니 몇일간 연락이 없었습니다.
• 처음부터 임대인이 법을 잘 알고 실거주를 할테니 나가 달라 하였으면 저는 어쩔 수 없이 알았다 하고 집을 알아보고 있을 겁니다. 허나 리모델링 및 집수리를 이유로 계약갱신청구권을 거부하고 만약 더 연장하고 싶으면 전세를 월세로 돌리자는 말까지 처음에 했었지요. 임대인의 치명적인 실수였습니다. 누가 봐도 실거주 의도가 아님을 밝힌 셈이지요.
• 처음 통화 내용은 반드시 녹음해야합니다. 이후에는 문자나 서면으로 충분히 생각을 정리하고 답변을 하면 말실수의 오류도 줄고 추후 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.

 

 

3. 임대인이 의심되는 실거주를 이유로 퇴거를 요청한다면 침착하게 현 임대인의 상황에서 생각해보세요(등기부등본).

• 며칠 뒤에 임대인에게서 연락이 옵니다. 법무사에게 알아보니 실거주를 하면 저의 요구권을 거부해도 된다고 들었다고 하면서 월세로 돌리면 연장을 할 생각이 있으나 아니면 실거주를 하겠다고 문자로 답변이 왔습니다.
• 현재 거주하고 있는 건물의 등기부등본을 먼저 열람해보니 대출이 하나도 없었습니다. 저는 다가구주택에 투룸 전세에 거주하고 있습니다. 등기부등본을 열람하니 새로 바뀐 임대인의 현재 주소가 나옵니다. 그 주소도 열람을 해보니 대출이 상당히 잡혀 있습니다. 저는 임대인이 현재 거주하는 집을 담보로 대출을 받아 현재의 다가구주택을 매입했다는 판단을 했습니다. 그렇기 때문에 임대인 입장에서는 전세가 아닌 당장의 월세가 좋겠지요. 더구나 현재 거주하는 전세는 이전 임대인께서 십 년 넘게 동결을 하셔서 현재 시세와도 차이가 상당하니 현 임대인 입장에서는 기존 세입자들이 나가거나 월세로 전환하기를 원하는 것이 당연하다는 결론을 내렸습니다.
• 침착하게 생각해보니 올해 초에 현 건물의 임대인이 바뀌었고 건물전체가 전세로 살고 있다는 것은 이미 알고 있었습니다. 다가구주택 전 세대 모두 묵시적 계약으로 계약갱신청구권을 사용한 사람이 없다는 것이죠. 또한 올 초부터 이사하는 집을 못 봤습니다. 제가 임대인이 바뀌고 첫 전세 만료였습니다.
• 또한 현 임대인의 거주지 주소를 보니 큰 평수의 아파트에 거주를 하고 있는데 저를 내보내기 위해 2년간 실거주를 감수하면서 그 큰 평수의 짐을 줄여가며 현재 제가 거주하고 있는 투룸으로 이사를 올 수 없다는 확신이 들었습니다.
• 한 가지 더 임대인의 상황을 알 수 있는 방법은 카카오톡의 프사를 보면 알 수 있습니다. 임대인 당사자가 아니라도 다른 직계비존속이 들어온다고 할 경우를 대비해 가족사진이 있다면 그 직계비존속이 몇 명이며 실제로 이곳에 실거주를 할 상황인지 알 수 있습니다. 저는 카톡 프사로 상당한 정보를 얻었고 임대인은 실거주를 못한 가능성이 상당하다는 판단을 했습니다.

 

 

4. 실거주가 거짓임이 의심되면 기죽지 말고 임대차 3법대로만 하세요.

• 모든 정보가 종합되고 확신이 들었고 마지막 답변을 했습니다. 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부한다면 계약만료일에 퇴거할 것이며 대신 2년간 실제로 실거주를 하는지 모니터링 할 것이며 거짓일 시 손해배상을 청구하겠다고 답변을 하였고 더 이상 서로 에너지 소비가 심하니 2년간 실거주할지 계약갱신청구권을 수용할지만 결정해달라고 하였고 추가로 현 임대인이 실거주를 하여 퇴거를 하게 되면 다가구주택에 전세로 남은 세입자 분들에게 피해가 가지 않도록 계약갱신청구권이 무엇인지 잘 알려드리고 퇴거하겠다고 답변을 마쳤습니다. 대부분 연로하신 분들이 10년 넘게 계시는 분들이라 제가 임대인의 의심되는 실거주로 일단 퇴거를 한다면 나머지 분들은 피해를 안보시게 해야겠다는 생각이 들었습니다. 나머지분들은 현재 전부 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 상황입니다.
• 사실 저는 만료 시점부터 1년 6개월 정도 뒤에 아파트를 입주해야 돼서 만약 다시 재계약을 한다면 전세 계약기간을 줄여달라고 어떻게 말해볼지 고민 중이었고 만약 기간을 줄이지 못하고 2년을 계약하면 아파트 입주시점에 다음 세입자를 구해야 되나 고민을 하고 있었습니다. 그러던 중 이러한 상황이 전개되며 제가 더 유리한 조건을 한 가지 더 제시할 수 있었습니다. 임대인은 우리가 빨리 나가기를 원하고 있으나 실거주 외에는 마땅히 방법은 없는 상태이므로 오히려 제가 임대인이 실거주 안 할 시 보증금을 동결하여 재계약을 연장한다면 1년 6개월까지 줄여서 계약을 할 용의는 있다고 하였습니다.그렇게 며칠이 흐르고 오늘 답변을 받았습니다.

 

5. 결과는 어떻게 되었을까요?

 

 

• 저의 정당한 권리인 실제 계약갱신청구권 갱신 행사 문자사례입니다.
• 물론 임대인의 입장도 이해가 갑니다. 그러나 서로 대화를 시작함에 있어 기본적인 것을 서로 알아보고 상식적인 틀에서 대화가 시작되었다면 임대인도 저도 서로 감정 상할 일이 없었을 겁니다. 저의 모든 사례는 계약갱신청구권의 법 테두리 안에서 정당한 권리를 주장할 수 있는 상황에서의 사례임을 참고하시라고 보여드리는 것이며 임차인의 경우에도 법에 어긋나는 상황이 있었다면 권리는 행사하기 어렵겠지요.
• 답변시 꼭 집주인이 실거주를 함으로써 내가 나간다는 답변을 명확하게 넣어야 합니다.