임대차 3법의 세입자 계약갱신청구권 행사 방법

임대차 3법 시행 후 첫 만료 기간이 다가오고 있습니다. 저도 이번에 임대인부터 전세 만료 시 퇴거 요구를 받았는데 계약갱신청구권을 행사하여 다행히 재계약 연장이 가능했습니다. 정확히는 임대차 3법에서 계약갱신요구권이라 합니다.

 

 

 

계약갱신청구권(계약갱신요구권)이란?

• 임차인이 1회에 한하여 전월세 계약 만료기간에 따라 임대인의 퇴거요구에 계약갱신을 요청하여 재 연장을 할 수 있는 권리를 임대차 3법에서 법으로 규정한 내용입니다.
• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에서 계약갱신을 임대인이 거부할 수 있는 내용이 명시되어 있습니다.
• 임대인이 거부할 수 있는 예외 사항 외에는 임차인이 보호받을 수 있는 권리입니다.

 

임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 조건

 다음  9가지 기준으로 임차인의 요구를 임대인이 거부할 수 있습니다.

• 임차인이 2기의 연체를 한경우 임대인은 거부를 행사할 수 있습니다. 임차인이 연체 없이 월세를 지불하고 있다면 해당사항이 없겠지요.
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우를 말하는데 임차인이 실거주 목적에 맞게 계약서에 따라 이행하고 있다면 역시 해당사항이 없습니다.
• 상호 간 합의하여 임대인이 임차인에게 보상을 한 경우인데요. 예를 들어 임대인이 임차인의 요구에 거부할 수 있는 내용이 없지만 임대인의 필요로 인하여 임차인에게 계약갱신청구권을 사용하지 않는 대신 계약 만료에 퇴거하는 부분에 대해서 이사비용, 중개수수료 등을 보상하여 상호 간의 합의로 퇴거하는 경우를 말합니다. 이 경우 임차인이 합의하지 않으면 청구권 행사가 가능하겠지요.

 

 

• 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 주택의 전부 또는 일부를 다시 임대를 한 경우입니다.
• 임차인이 시설물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우가 되겠습니다.
• 임차받은 주택이 멸실되어 계약기간 이행이 어려운 경우입니다. 멸실이란 시설물이 기능을 못할 정도로 파괴된 상태라고 생각하시면 됩니다.
• 임대인이 재건축이나 철거를 하는 상황입니다. 여기서도 3가지의 기준이 있습니다. 첫째, 임대차 계약 당시 미리 임차인에게 공사기간 및 소요시간을 포함하여 임차인에게 미리 고지하고 그 계획에 따르는 경우입니다. 두 번째, 건물의 노후, 훼손에 따라서 안전사고의 우려가 되는 경우입니다. 중요하게 알아야 할 점은 안전사고의 우려가 있어야 되는 것입니다. 단순 임대인의 리모델링 등 안전사고의 우려와 관련 없는 내용으로 퇴거를 요구할 경우 임차인은 거부할 수 있습니다. 세 번째로 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우인데요. 예를 들자면 임차하여 있는 주택이 재개발 지역에 포함되어 철거를 하는 경우 등이 있습니다.
• 임대인의 직계비존속이 실거주를 하는 경우입니다. 대부분 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 때 이 조항으로 거부를 당하여 퇴거를 합니다. 임대인이 직계비존속이 실거주한 예정이니 계약 만료 후 퇴거를 요구하면 임차인 입장에서는 임대인의 말이 사실인지 거짓인지 증명하기도 어렵고 퇴거를 하게 되죠. 계약내용에 따라 임차인의 의무를 중대하게 위반하거나 계약을 유지하기가 어려운 중대한 사유입니다. 임차인이 정상적으로 계약에 따라 이행을 잘하고 있다면 이 역시 권리를 행사하는데 특이사항이 없겠지요.

 

 

임대인이 실거주로 계약갱신청구권을 거부하였으나 실거주가 의심될 경우

• 사실상 임대인이 실거주한다고 하였으나 실제로 거주하는지는 퇴거 전에는 확인하기가 어렵습니다. 이 경우 임차인은 어쩔 수 없이 퇴거할 수밖에 없습니다. 퇴거 후에 임대인이 실거주 목적이 아니었음에도 계약갱신요구권을 거부하였을 경우에는 다음 아래의  3가지 중 가장 큰 금액으로 손해배상을 청구할 수 있도록 법으로 명시되어 있습니다.
• 계약 당시의 월세 3개월분을 청구할 수 있습니다. 전세로 거주하셨던 분은 전월세환산을 하여 청구하면 됩니다.
• 임대인이 실거주하지 않고 다른 세입자를 구한 경우에  갱신거절 당시의 월세와 임대인이 새로 받은 세입자의 월세 차익의 2년 치를 청구할 수 있습니다. 보통 임대인은 기존 임차인의 계약보다 더 많은 금액을 원하기 때문에 갱신을 거절하는 경우가 대부분입니다.
• 정당하지 않은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 청구할 수 있습니다. 예를 들면 퇴거하여 기존 권리를 행사하였다면 추가로 발생하지 않았을 월세나 대출보증금의 이자, 이사비용, 중개수수료 비용 등을 청구할 수 있지요.
• 위의 3가지 사항 중 가장 큰 금액으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 임대인의 실거주를 이유로 퇴거 시 기존 임차인은 임대인의 실거주 여부를 동사무소에서 확인할 수 있는 권리가 있습니다. 이를 통해 임대인의 실거주가 거짓이었을 경우 손해배상을 청구하면 됩니다.
• 손해배상을 청구하기 위해서 변호사를 선임하는 것도 좋지만 비용이 상당하므로 우선 분쟁조정위원회를 통하여 해결을 시작하는 것이 좋습니다.

 

임대인의 정당하지 않은 계약갱신청구권 거부 대처 실제 사례